새마을금고부도 부동산은행 위기

새마을금고는 부동산 시장의 큰 손으로 불리는 은행입니다. 그 이유는 부동산 관련 건설 업체들이나 신탁회사에 대출을 해주는 은행이기 때문인데요. 건설경기가 얼어붙고, 전 세계적으로 은행 파산 문제가 대두되고 있는 지금, 새마을금고가 부도 위험성이 있다는 소식이 알려졌습니다. 

새마을금고

건설 부동산 대출 은행

작년 말을 기준으로 새마을금고가 건설 및 부동산업에 한 대출 규모가 56조에 이르는 것으로 집계되었습니다. 같은 기간 비은행 취급기관이 해준 대출총액의 44%에 해당하는 건데요. 이는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 제외한 액수입니다. 지난 4년 동안 새마을금고는 꾸준히 대출액을 늘려서 2019년 27조 2000억 원이었던 것이, 2021년에는 46조 4000억 원으로 두 배 이상 증가하였습니다. 

 

연체액 9000억원

새마을금고가 건설사와 신탁회사에 대출해 주고받지 못한 연체액이 최근 한 달 사이에 약 9000억 원 급증했습니다. 이로써 연체율은 9%를 넘어섰는데요. 올해 들어 건설업계가 불황을 맞으며, 빌려준 원금도 회수하지 못할 처지에 놓였습니다. 그 이유는 지난해 말부터 미분양이 급증하면서 중소 건설사들이 대출 원리금을 대거 연체하기 시작했기 때문입니다. 프로젝트파이낸싱(PF) 이전 단계 대출인 브리지론과 PF의 일종인 관리형 토지신탁이 대표적인 부실 뇌관이라고 보입니다. 사업비 마련 자체에 실패한 건설사도 나오며 원금 손실이 뻔한 대출도 늘고 있는 상황입니다. 

 

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집값 하락에도 대출 규모 키워

관리형 토지신탁은 2019년 사업을 시작한 해에는 1694억 원 규모였지만, 2021년 부동산 호황을 타고 9조 992억 원까지 늘어났습니다. 2022년에는 15조 규모까지 불어났습니다. 대출 규모가 과도하다는 지적에도 불구하고 지속적으로 늘려왔고, 지난해 말에는 부동산 시장이 얼어붙으며 다른 은행이나 증권사, 농협 등은 건설 부동산 관련 대출을 중단한 상태였습니다.

앞으로가 문제

관리형 토지신탁은 시공사가 사업비를 조달하지만 사업주체는 신탁사입니다. 즉, 주체는 신탁사이기 때문에 은행권에 돈을 빌리는 것도 신탁사란 뜻인데요. 은행은 신탁사에 돈을 빌려줄 때, '책임준공확약'이라는 것을 요구하게 됩니다. 책임지고 집을 완성시킨다는 약속을 하면 돈을 빌려주겠다는 의미입니다. 그래서 신탁사는 건설사가 부도가 나서 공사를 진행할 수 없게 될 경우, 다른 건설사에 사업을 맡기는 형식으로 옮겨가는데요. 

이때, 건설사를 못 찾는 경우, 시간이 계속 끌리게 되고 연체비율을 계속해서 늘어나게 됩니다. 또한, 건설사를 찾아서 완공할 경우에도, 미분양이 속출할 경우에 원금도 갚지 못하는 상황이 올 수 있습니다. 

이런 리스크들이 새마을금고에는 있다는 점입니다. 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 변화하는지에 따라서 새마을금고의 부실 여부가 판가름 나지 않을까 싶습니다. 다만, 원자재값이 계속해서 오르는 데다, 가파르게 오르던 부동산이 하락세로 전향한 지 얼마 지나지 않은 시점이기 때문에, 리스크는 계속해서 존재할 것 같습니다.